Acquisto azienda agrituristica: agevolazioni agricoli

La Corte di Cassazione ha affermato che in materia di imposte di registro e ipo-catastali, ai fini delle agevolazioni previste per la piccola proprietà contadina, tra gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, è incluso anche il trasferimento di beni (compendio di terreni e fabbricati) conseguente a cessione di azienda agrituristica.

La controversia riguarda l’avviso di liquidazione con il quale l’Agenzia delle Entrate ha recuperato a tassazione ordinaria le imposte di registro ed ipo-catastali liquidate, a seguito del disconoscimento delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina, in relazione ad un contratto di compravendita di un compendio agricolo costituito da terreni e fabbricati, destinati della venditrice all’attività agrituristica e dall’acquirente al servizio dell’impresa agricola.
I giudici tributari, su ricorso del contribuente, hanno confermato la legittima fruizione delle agevolazioni.
L’Ufficio ha impugnato la decisione sostenendo che, in ragione della natura dell’atto di compravendita avente ad oggetto la cessione di azienda, i fabbricati (appartamento per civile abitazione, portico al piano terra con sovrastante fienile e fabbricato ad uso agrituristico), non potessero costituire meri accessori del terreno agricolo, in quanto senza di essi non sarebbe possibile utilizzare il fondo secondo la funzione cui è destinato. In altri termini, secondo, l’Ufficio non è ravvisabile il rapporto di pertinenzialità tra terreno e fabbricati.


La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici tributari, riconoscendo la legittima fruizione delle agevolazioni fiscali.
La Corte Suprema ha osservato che le agevolazioni tributarie previste dalla disciplina agevolativa per la piccola proprietà contadina, sono applicabili quando:
– l’acquirente, il permutante o l’enfiteuta sia persona che dedica abitualmente la propria attività manuale alla lavorazione della terra;
– il fondo venduto, permutato o concesso in enfiteusi sia idoneo alla formazione o l’arrotondamento della piccola proprietà contadina e, in ogni caso, in aggiunta a eventuali altri fondi posseduti a titolo di proprietà od enfiteusi dall’acquirente o comunque dagli appartenenti al suo nucleo familiare, non ecceda di oltre un decimo la superficie corrispondente alla capacità lavorativa dei membri contadini del nucleo familiare stesso.
L’acquirente, il permutante o l’enfiteuta decade dalle agevolazioni tributarie quando, prima che siano trascorsi cinque anni dagli acquisti fatti, alieni volontariamente il fondo o i diritti parziali su di esso acquistati, ovvero cessi dal coltivarlo direttamente.


In proposito la normativa stabilisce espressamente che al fine di assicurare le agevolazioni per la piccola proprietà contadina gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, nonché le operazioni fondiarie operate attraverso l’Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare (ISMEA), sono soggetti alle imposte di registro ed ipotecaria nella misura fissa ed all’imposta catastale nella misura dell’uno per cento.


In relazione alla portata della norma, che con disposizione di natura non tassativa individua i presupposti oggettivi delle agevolazioni previste per la piccola proprietà contadina, e avuto riguardo alla ratio legis sottesa alla disposizione, la Corte Suprema ha affermato che tra gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, deve includersi anche il trasferimento di beni conseguente a cessione di azienda.
Quanto all’accertamento, ai fini fiscali, della sussistenza del vincolo di pertinenzialità, non può essere semplicemente considerata la destinazione della pertinenza alla coltivazione del fondo.
Ai fini dell’applicazione delle agevolazioni (in tema di imposte di registro) l’acquirente deve rivestire la qualità di coltivatore diretto, cioè condurre direttamente, nei limiti fissati dalle leggi in materia, il fondo, senza che sia necessaria l’esclusività o la prevalenza dell’attività coltivatrice rispetto alle altre eventualmente esercitate che, quindi, restano irrilevanti.
In particolare, lo svolgimento di attività agrituristiche (nel rispetto delle norme) non costituisce distrazione della destinazione agricola del fondo e degli edifici interessati.
Il beneficio richiede che l’acquirente rivesta la qualità di coltivatore diretto secondo le leggi in materia, le quali si limitano a stabilire che la forza lavoro del coltivatore e della sua famiglia deve costituire almeno 1/3 di quella occorrente per le normali necessità di coltivazione del fondo, senza prescrivere, al contempo, l’esclusività o la prevalenza dell’attività coltivatrice rispetto ad altre eventualmente esercitate, né prevedere comparazioni di sorta tra i redditi ritratti da ciascuna delle attività svolte. È vero che le ulteriori attività esercitate possono avere una rilevanza indiretta quando impediscano la possibilità di un effettivo esercizio dell’attività di coltivazione del fondo, ma tale incidenza ostativa deve essere positivamente riscontrata nell’esperimento degli ordinari mezzi probatori; in difetto di che, la secondarietà o sussidiarietà di tale attività rispetto alle altre è, di per sé, del tutto irrilevante al fine di negare l’agevolazione.
In assenza di ostacoli all’esercizio dell’attività di coltivazione diretta, precisano i giudici della Suprema Corte, la natura agrituristica dell’attività si pone in termini di complementarietà e connessione con quella di coltivazione diretta; non già di ontologica ed aprioristica incompatibilità con quest’ultima.
Riguardo al concetto di pertinenzialità, dunque, un fabbricato posseduto ed utilizzato da chi coltiva i terreni è sempre fiscalmente rurale (anche se oggettivamente non è pertinenza del terreno). Per il terreno agricolo prevale quindi una visione economica-funzionale, per cui il rapporto di pertinenzialità viene a configurarsi in funzione dell’attività di impresa e quindi vi rientrano tutti i fabbricati funzionali all’attività agricola ed alle costruzioni strumentali destinate ad uso ufficio dell’azienda agricola ed i fabbricati abitativi rurali.
Vanno considerati, quindi, fabbricati rurali di servizio quelli strumentali alle attività agricole e connesse, incluse quelli adibiti ad uffici dell’azienda agricola – agriturismo, nonché i fabbricati ad uso abitativo utilizzati quale abitazione dell’imprenditore agricolo (necessità della iscrizione al R.I.) o conviventi a suo carico.